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紧迫京津冀一体化仅是城镇化用地新政开端

2020-07-29 01:09:34来源:励志吧0次阅读

京津冀一体化仅是城镇化用地“新政”开端

在人口继续向城市大规模会聚,以城市群为主的新型城镇化成为吸纳外来人口主体的情况下,若城市用地转向存量集约利用,就须重新计划城市现有产业、人口、住房在空间上的布局,必须克服行政区划的制约,打破政府“1亩三分地”的思维定式。

日前发布的《国家新型城镇化计划(2014-2020年)》,提出严格控制新增城镇建设用地范围,实行增量供给与存量挖潜相结合的供地政策,提高城镇建设使用存量用地的比例,建立有效调理工业用地和居住用地公道比价机制。这意味着未来城镇化不再靠“摊大饼”扩大城市边界来解决,这与国土部一再申明要减少城市(特别是城市群)新增建设用地指标一脉相承。城市要在现有市域范围内集约式发展。近日媒体报道,京津冀三地已就一体化达成共鸣,虽然有关“政治副中心”的假想还在研究,但已似为破解困难开了个好头。

但问题远远不止于此。

在人口继续向城市大规模会聚,以城市群为主的新型城镇化成为吸纳外来人口主体的情况下,若城市用地转向存量集约利用,就必须重新计划城市现有产业、人口、住房在空间上的布局,这就必须克服行政区划的制约,即打破政府“1亩三分地”的思惟定式。各级地方政府不能仅从小地盘或小圈子利益动身,只看短时间利益和局部利益,而不顾长时间共同受损,看不到区域合作带来的长远收益和“共赢格局”。

事实上,就城镇化重新布局用地结构而言,“1亩三分地”思维定式的影响不单单局限在城市政府之间的合作,城市内部首先要打破这类思惟定式。像新加坡这样的人口密集、土地稀缺的城邦型国家(地区),土地价值决定了只能发展现代服务业或高端制造业,而低端产业早在上世纪70年代就已被淘汰,缘由就是土地价值上升了,比较优势不在了。巴黎、东京、纽约等国际大都市也无不遵照这样的规律,占日本总人口四分之一、GDP三分之一的大东京,除一般制造业早被淘汰外,住宅也基本被迁到了东京外围的7个卫星城,这说明住宅放在东京中心区也是不划算的。

像北京、深圳这样的大都市,中心区只有发展现代服务业、总部经济,其产出才对得起高昂的地租,但北京中心区土地低效利用的现象非常普遍。很多国有企业,虽然整体已停产或破产,但厂区一直保存在那里。在深圳,很多上世纪80年代建起的工业区,一直占据着城市核心区域,即便因产业被淘汰,脚下那块土地长时间荒废的也不在少数。据统计,我国低效工矿用地就占城市建成区面积的11%。

房地产市场化大发展以前,用地只是生产要素。不管是公益用地,还是生产用地,全部都通过行政划拨来配给,无所谓高效还是低效利用。由于当时城市化还没有快速推动,城市土地供给相对宽裕,每一个单位手上都有充裕土地,而且也没有根据那个单位产值高,就分配其区位优秀的土地。2005年房地产市场大发展以来,相对传统行业,大家都看到了房地产开发的利润是何等可观。凡是先入为主的用地单位(特别是国有企业),1转身便成了谋求土地溢价的利益主体,变着方法地想转型为房地产开发商。而且,面对巨大的“肥肉”,已构成了长长的利益分食链条,每个利益相干者都想分一块。

但在过去几十年,大多数用地单位(特别是国有企业)的产权关系产生了多重变更,乃至所有制情势都改变了,有的重组或破产了,债务债权关系非常复杂,而相干的法律合同文书非常不规范、缺失现象也很普遍。由于利益和关系理不清,而调解土地用处时,谁都不愿承当补缴地价的,造成僵持不下、用地长时间闲置的结局。谁都明白,在城市中心区,只要改变土地用途或整合利用,就能实现的“多赢格局”,但就是没有办法实现,而闲置和现状低效利用则已成了没法避免的“囚徒窘境”。固然,有一块地就从实体企业摇身变成开发商的不在少数,但常常走向高级房地产类型,不但与区域规划不协调,而且也制约了未来区域规划的制定和实行。

城市的各个行政区也都有本身的利益诉求。像北京、上海等城市的郊县,也都有发展经济、增加税收、解决就业、乃至是经济转型、发展新兴产业的考核机制和内在动力。这不仅造成低端制造业难以退出,而且也同时建设门类齐全的科技园区。各行政区和县市之间在产业结构上同构、同质的现象很普遍,相互之间是竞争关系而非合作关系,利益关系上的调和空间非常有限,无法在空间上对产业分工公道布局,占有土地的一方更不愿为全市公共服务设施计划腾挪空间(怕消耗土地又折损经济),造成土地资源没法在全市范围内兼顾配置,区域间在产业、用地和交通上的合作和分工成为“空谈”。这就是为何巴黎、东京、首尔、伦敦等国际大都市所创造的GDP占到其本国GDP的12%至28%左汤姆华 电子商务宝盒全集 四:具有你的产物想要更多免费视频教程请接洽我 浮沉 只需能接洽当即赠送各种互联营销 软件大全 毫不墨迹! 群共享以上传良多免费资本.接待下载.右,而我国第一大城上海的GDP只占全国GDP4%的主要原因,而上海建设用地占市域的比重(48%)已超过了诸多国际大都市。

一言以蔽之,存量用地行政分配下的利益结构已板结,基于城市整体规划而实行土地再利用的空间被梗塞;城市内部各个行政区也是相互竞争的利益主体,牺牲局部经济利益而壮大全局利益的土地利用模式很难施行。这使得所有计划被迫绕开用地障碍,后续批地只能见缝插针,区域内土地利用碎片化、零散化、随便化,整合难度大,区域间土地利用同质化和同构化,片区或区域统一规划和开发没法展开。城市用地结构调整、优化和再利用之所以如此艰苦,本质上都是“1亩三分地”的思维模式在作怪。在北京以外划定“政治副中心”的构想,是打破这1思惟模式的好兆头,有利于城市群内功能重新界定、土地利用结构再调整、城市群聚合效应的提升,但这是倒逼的结果,并没有触及问题深处。阻碍城镇化用地新政的利益结构,用地行政分配的模式并未打破,而这才是问题的根本。(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

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