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201年房企盈利预测销售速度是关键

2019-08-16 19:28:58来源:励志吧0次阅读

  2012年,虽然调控仍在继续,但许多房地产企业仍然取得了极好的业绩。进入201 年,对很多房企来说不会轻松。上周有消息称,管理层对房价上涨的容忍度不会超过10%;又有消息称,一线城市已为后续的调控准备了大量的后续政策。今年,房企靠涨价盈利的机会或许将不复存在。

  对此,很多地产商都心知肚明。在向一些金融机构推介时就明确这样的观点:房地产全行业的暴利时代已经不再,未来要实现高投资收益要靠两条:一是成本控制,二是销售速度。而这两点也符合多数金融机构对房地产行业的判断。

  然而,在实际操作中,上述两点却是最难做到的。从去年第四季度开始,部分三四线城市高库存、销售速度缓慢的迹象开始显现,有些项目尽管以成本价销售,但仍然难以快速回笼资金。在这样的大背景下,201 年房企的盈利能力面临考验。

  高周转成房企普遍目标/

  事实上,通过高周转来提升盈利能力,已经成为整个房地产行业的共识。年初,各家地产商纷纷提高了销售目标,这被认为是周转速度进一步加快的征兆。

  此前,万达集团曾透露201 年将计划实现总资产 500亿元、收入1790亿元、持有物业超过1700万平方米、净利润增长10%以上的目标。

  绿地集团董事长、总裁张玉良也公开表示,201 年绿地将经营目标定为 000亿元,将加码房地产主业,销售目标计划增长 0%以上。

  此外,恒大、中海均已将销售目标定在千亿元以上。

  同样,的董事长林少斌公开表示,201 年将力增实现百亿销售增量,并以“千亿销售百亿利润”为中长期目标,公司201 年的销售目标将超过400亿元。这与2012年210亿元的销售目标相比,增长达90.5%。

  融创中国也表示,201 年其销售目标将从去年的 00亿元调升至450亿元,增幅达50%;富力地产管理层也明确表示,预计今年销售额有望达到 80亿元~450亿元,该较2012年 20亿元的销售目标上调了18.75%~40%。

  除了上述地产公司外,去年销售额首破百亿元的阳光城,201 年的销售目标也较2012年大幅提升。

  此外《每日经济》还从内部人士那里了解到,苏宁环球今年销售目标也有近一倍的增长。

  房地产公司销售目标的大幅提升,意味着企业周转率的进一步加快。兰德咨询有限公司总裁宋延庆说,由于房地产行业净利润率下滑,企业的盈利能力更多要靠快速销售来实现。销售规模的大幅增长,代表着销售周转率的快速上升,这将大幅提升企业的盈利水平。根据他的预测,2012年房地产商的平均净资产收益率较前一年增长了0.5%~1%。

  除了提高销售速度外,部分地产商还将影响公司资产高周转的“包袱”——地产打包上市。此前,瑞安曾计划将刚刚开工建设的企业天地,以及新天地等项目打包上市,以提升资产的周转效率。

  销售速度取决于户型和区域/

  中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天此前告诉 《每日经济》,201 年最热销的房地产产品,依然会是那些定价低廉且符合刚性需求的产品。他说,2012年四季度全国的房地产市场出现过120平方米以下小户型卖断货的现象。

  陈啸天认为,由于总量供应仍然无法满足需求,120平方米以下的小户型今年仍会有较好的市场前景,但是,一些销售定价较高、性价比不存在优势的小户型产品,仍然可能遇到滞销的压力。

  开发更多刚性需求的产品,已经成为很多企业201 年的目标。

  此前,曾经在上海开发过中凯城市之光、徐汇中凯城之光的房地产发布公告称,未来三至五年,将以国家宏观调控政策支持的、定位为满足居住需求的产品为主,主要包括首次置业的刚需类住宅产品和首次改善类住宅产品。

  事实上,除了户型产品结构的因素,企业的产品布局也将影响到项目的销售。

  去年三季度过后,一些原本主要在三四线城市布局的地产商销售业绩开始出现下滑。克而瑞统计,随着房价上涨,供应过量,近40个三四线城市目前已经进入调整阶段,如无锡、、淮安等城市都属于此类,调整过程可能长达三年左右。

  此前,《每日经济》曾报道,如营口、常州、南通等城市已经出现了供应量过大的风险。在这样的背景下,在这些城市大量开发的地产公司势必面临盈利能力下滑的风险。

  宋延庆表示,三四线城市很多楼盘单价卖到了6000元~7000元/平方米,但其中很多建材的配置完全没有必要,比如中空玻璃、落地窗等都有降低标准的空间。

  成本控制关键词:融资/

  由于净利润水平大幅下滑,房地产公司在去年普遍采取压缩成本的方式来提升企业盈利能力。但在建筑成本和劳动力成本高启的大环境下,地产商控制成本的空间或许只有融资。

  上海首个合作建房项目的负责人钱生辉透露,合作建房模式的成本之所以比周边便宜,关键在于没有融资成本,完全是用股东资金开发房地产。

  陈啸天也告诉《每日经济》,在整个行业中,地方国企和央企的盈利能力可能会更强一些,因为他们融资成本要低一些。

  2012年四季度至201 年初,包括融创中国、龙湖地产、SOHO中国等都在香港融资,其中龙湖、中骏等公司的融资成本低于同期利率。

  除此之外,企业融资借贷杠杆率的拉长也对于地产商201 年的盈利有着深远的影响。

  中房信的研究报告称,眼下行业存在着金融“脱媒”的大趋势,资金不通过银行,直接在项目和资本之间实现对接,构成了一个庞大的市场。项目代建、地产、通道等都是支持房地产进行金融“脱媒”的重要组成部分。品牌企业有能力利用金融“脱媒”来进行表外融资,放大公司的财务杠杆。而企业的盈利能力与财务杠杆的倍数有很大关系,财务杠杆倍数越大,净资产收益率也会越高。

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